如何從房屋公司租到房子？德國租房的文件準備及簽約流程

上一篇文章提到，若以長租為目標，且願意投資傢具，可以直接跟房屋公司租房子，打造自己的風格小窩，這篇來談談：如何從房屋公司租到房子。

除了之前提到的租屋平台可以找到租屋訊息，多數房屋公司還會有自己的官方網站和實體服務辦公室，也可能會在房產附近掛上招租廣告，如果在路上走，可以留意看看，遇上喜歡的社區，主動聯繫也是個不錯的方式。

比較大型的房屋公司或集團，還可能會有一條龍的業務，分成很多子公司處理，如：建設公司、物業管理公司、房仲公司…等，越大的公司有機會分得越細，像德國最大房產公司 Deutsche Wohnen 在柏林就有將近 11 萬套公寓，甚至在各個小區分別設置服務辦公室。

當然，也會遇到外包房仲和私人房東的狀況，也就是房屋公司委外其它房仲公司協助招租，或者由私人房東先租下來，簡單打理後再轉租，但基本上找到心儀的物件之後，所需提供的申請文件和後續流程，與直接找房屋公司大致上是相同的，這篇就一起整理和說明。

內容目錄

一、文件準備

在德國要申請一戶出租公寓，通常需要附上以下文件（德文實在有夠長的）：

身分證明 Identitätsnachweis
信用證明 Bonitätsauskunft (SCHUFA)
收入證明 Einkommens-Nachweis
房租繳交證明 Mietzahlungsnachweis
無租賃債務證明 Mietschuldenfreiheitsbeschenigung
自我評估表 Selbstauskunft

1-1. 身分證明

可以是居留證、護照等身份文件，或者有揭示姓名、當前入籍地址、出生日期和地點的效期內文件。

我們經驗是把居留證、護照和入籍證明都一起附上，一般而言，附上主要承租人（之後主要簽約的人）就可以，除非雙薪才能達到 1/3 租金* 的要求，就兩位承租人都附上。

*默認1/3租金要求：
在德國判斷自己「可承租」的租金範圍，通常是承租人的稅後薪資（或是雙薪加總，且可以證明你的薪資所得）必須至少是租金的三倍以上，也就是你想租 1000 歐暖租的房子，通常每月稅後薪資得要 3000 歐才行，如果沒有超過的話，拿到公寓的機會可能非常非常低，或是公寓條件不好，競爭者較少，我們甚至遇過需要達薪資40%的要求。

1-2. 信用證明

一般最常聽到的就是 SCHUFA。其實 SCHUFA 是一間德國最大且最知名的信貸機構，主要收集公司或個人的信用資訊，並依照這些資訊計算數值，做出債務人償還能力的評估（也就是信用度），並發出信用評估報告，提供雙方評估商業交易風險。

除了 SCHUFA，也有其它公司在做這樣的服務，但因為 SCHUFA 算是德國最權威的機構，所以幾乎變成信用證明 ( Bonitätsauskunft ) 的代名詞了。

一般而言，可以到提供 SCHUFA 的網站申請，也可以到自己的銀行申請信用證明，一份證明約 20-30歐之間，需等待一周左右的時間收到實體文件，部分也有線上文件可以選擇。

注意，信用證明通常需要一段時間就更新，如果找房的期間拉比較長，最好保持信用證明在三個月之內比較好。

1-3. 收入證明

為了確保承租人之後負擔房租的能力，除了信用證明之外，房屋公司通常還會要求最近三個月的薪資收入證明，繳交公司給的工資單副本即可；自雇者／自由業者也需提供相關收入證明，若是退休人士，則可提供退休金證明（Rentenbescheides）。

1-4. 房租繳交證明

如果是換屋的情況，可以附上定期繳交租金的轉帳證明（約 3-6 個月），同樣是做為房屋公司評估之後房租負擔能力的參考。

如果剛到德國沒有相關資料，或者之前都是以現金繳交房租，而且房東都沒有開收據（應該要求的！），就會比較吃虧一些，但此項並非絕對必要文件，不是每一間房屋公司都會強制要求，如果能提供相關財務證明，或下一項的「無租賃債務證明」，我想應該也可以。

1-5. 無租賃債務證明

如果沒有上述的房租繳交證明，可以請目前的房屋公司或房東，開立這一份「無租賃債務證明 ( Mietschuldenfreiheitsbeschenigung )」，表示過往期間你都有按時繳房租，並沒有拖延繳交或積欠費用。

通常有經驗的房屋公司或房東，應該都會有樣板格式，電話或寫信要求他們提供這項證明文件即可；如果對方真的不知道是什麼，網路上也有許多模板可以下載參考，可以請他們協助填寫並簽章。

基本上，房租繳交證明和無租賃債務證明只需要有其中一份即可，若都有一起附上也可以，個人經驗是「無租賃債務證明」會比較有效力，也比較多房屋公司會直接要求這一份文件。

1-6. 自我評估表

許多房屋公司會提供他們內部的公版表格，給想要承租的人填寫，這份表格可能會在官網、租屋平台的附件找到，或者去看房後跟房仲領取。

我覺得這本質上就是「承租申請表」，但會稱為「自我評估表」，也是讓想申請的人在申請前，逐一確認申請條件，並自我評估個人需求，也讓房屋公司可以進一步了解申請人，例如：是否有小孩、是否有寵物、是否對陽台、停車位或地下室有需求…等，這些都是在自我評估表裡常見的問題。

rent-house — Photo by Yehleen gaffney on Unsplash

二、與房屋公司的租屋流程

以下說明與房屋公司申請看房、完成簽約、點交的過程與注意事項。

2-1. 申請並預約看房

不管是在官網、租屋平台或招租廣告上看到心儀物件，依照需求附上上述相關文件提出申請，若有收到房屋公司回應，只能算是得到初步的看房資格，他們會邀請你預約個人看房，或者參加固定時間的團體看房行程，我們自己遇到團體看房的機率比較高一些。

2-2. 看房後，正式遞交文件申請

參加預約的看房行程時，我們通常會把上述文件全部印出來，至少準備兩份，並在看完房子之後，如果還算滿意，就會遞件給房仲或房屋公司人員做正式申請（這邊才真的算進入候選人資格唷！）。

會建議準備兩份的原因是，我們有遇過當下覺得不錯，卻有小地方不太適合（格局之類的），但整體屋況很好，或很喜歡這個社區，所以會在遞件時，順便問問房仲是否附近還有類似的房型，如果房仲手上剛好有房源可以參考，這時就可以遞交第二份文件申請，省去跑前面流程和等待時間，房仲若能增加成交機會，通常也不會太拒絕的。

自己拿鑰匙看房

不管個人看房或團體看房，一般都有房仲或房屋公司的人接待和收件，但我們也有遇過自己到房屋公司辦公室拿鑰匙，自行前往看房的經驗。雖然看房當下無法即時詢問一些問題，但可以一次拿兩三支鑰匙，且有很充足的看房時間，可以好好檢查各戶門窗、水龍頭、附近居家環境…等等，算是蠻有效率的看房方式，回到辦公室還鑰匙的時候，若有心儀的房子，也可以一起遞件申請。

線上遞件申請

除了當場交申請表給房仲或房屋公司人員，我們也遇到越來越多要求線上遞件申請的狀況，將申請文件寄到特定的Email或者公司服務平台即可，建議在收到看房邀約時，留意是否有附上之後如何申請遞件的訊息，也許就不用帶一堆文件出門了。

2-3. 通知可承租，簽約

看完房子且正式遞件之後，常常會沒有下文，畢竟競爭者眾，要馬上得到好房子也不是那麼容易，只能繼續投件試試。

若幸運地被通知得到房子，房屋公司會確認你是否還想要，因為通常看屋到通知結果會有一些時間差，有些積極的承租人會已經找到了。如果你確認想要，就會約時間進行合約確認，雙方沒有疑義後簽約。

我們的經驗是，房屋公司通常會先寄一份電子版的合約，讓承租人在正式簽約前先確認各項細節和房屋守則等規定，雖然主要是公版，但牽涉到各項數字和金額的部分要特別留意！德文不夠好的可以 google 翻譯或請人協助，有加入租戶聯盟的人，則可以跟聯盟律師聯繫，請他們協助看過。

簽約當下需注意：

足額押金：簽約時通常就需要付押金，不管刷卡或現金，記得確保金額足夠（通常是冷租租金的三倍），但我們也遇過分三個月期和租金一起繳的，看合約怎麼寫。

入籍證明：跟房屋公司說明入籍 ( Anmelden ) 需求，請他們開立「房東許可證明（Wohnungsgeberbescheinigung; Einzugsbestätigung des Wohnungsgebers/Vermieter）」，上面需載明要入籍這間房屋的人的姓名，以利之後到市政廳辦理新住址的入籍。

2-4. 拿鑰匙，點交房屋

簽約後就可以和物業管理員 ( Hausmeister / Hauswart ) 預約拿鑰匙和點交房屋的時間。大致上，房屋交接過程會有以下幾項重要事項：

確認鑰匙種類和數量：通常每支鑰匙會給兩把以上，之後退租時需要原封不動的還回去。鑰匙上會刻有編號，德國沒有房東允許證明是無法私下打房屋鑰匙的！就算有證明，打一支鑰匙也非常貴（50-60歐的樣子），千萬要好好守護鑰匙呀！如果有餘裕的話，建議要保險（請參考這篇）。

確認水錶、電錶、暖氣錶等用量數字：會進行抄錶確認，這些數字就是你使用的起始值，請務必要和物業管理員 double check，因為德國通常是每個月先收取固定費用（暖租裡的物業費和電力公司的電費），年底會再抄錶一次，確認使用金額後，多退少補。

確認廚房和儲物間（如果有附的話）、水龍頭、馬桶、門窗開關等各項功能完全：雖然看房時應該要確認過一次了，但在物業管理員面前再次確認比較保險，如果有什麼問題可以馬上反應給他，請他協助修理或更換。

信箱和門牌的姓名貼紙：好一點的物業管理會在你入住前就先幫你更換好了，如果沒有的話，也請確認他們有沒有印好給你，你可以自己換，或當場請他們協助更換。

其它房子的小瑕疵：可能會有前任租客所留下的一些無傷大雅小瑕疵，例如：木地板刮痕、牆壁補洞的痕跡等等，為了避免之後退租時的爭議，建議可以在傢俱搬入之前，把這些小瑕疵都照相記錄下來，想要保險一點的話，可以寄一份清單給物業管理員，做雙方備份。

小結

以上總結了我們幾次在柏林和房屋公司打交道的經驗，以及過程中碰到的各種繁瑣卻重要的小事，希望能幫助到想要在德國打造自己風格小窩的人～

在柏林歷經兩次大搬家後，我想直接跟房屋公司簽約的主要好處就是：可以擺脫一直短租，或因為房東私人因素需要搬家的困擾，雖然不是買房，但畢竟是一個無限期承租合約 ( unbestimmte Zeit ) ，可以讓在德國長居的人多一點安穩和保障，所以謹慎處理是必要的！

下一篇再來分享，如果找到更好的房子，要怎麼退租？

【延伸閱讀】

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