Mietpreisbremse 德國「租金剎車法」是什麼？該如何行使權利？

德國有超過一半租屋人口，房屋自有率並不高，幾個大城市尤為明顯，柏林租房比例甚至突破八成！加上這幾年外來人口仍持續增加，造成整體租屋市場供不應求，租金急遽攀升，讓許多地方政府感到非常頭疼，而沒有選擇權的租客，更是承受越來越高的房租壓力。

一、什麼是 Mietpreisbremse？

有鑑於這幾年來德國房租連年上漲的趨勢，德國聯邦議會於 2015 年通過租金管制法 ( Mietrechtsnovellierungsgesetz ) ，包含被普遍稱為「 Mietpreisbremse 租金剎車」的法規。

Bremse 是德文剎車、制動的意思，顧名思義，這部法規目的在於減緩都市房屋租金飆升速度，限制每年租金漲幅的上限，為狂飆的租金踩踩剎車，但同時，法規也設置例外條例，避免過度壓制新建案市場的成長。

法規從 2015 年實施以來，並沒有起到很好的效果，故於 2019 年又再進一步完善，擴大相關法律範圍，並提高法律效力。

在住房緊張的地區，重新租用現有住房時（也就是前房客搬走，新住客搬入），新簽約的租金不得超過該地區 *比較租金的 10%。

( * 比較租金：同樣地區、同樣條件下的房屋租金價格）

各邦政府可以決定住房緊張區域 ( angespannter Wohnungsmarkt ) ，並提供民眾合理的比較租金指數參考，所以並非每個邦、每個地區都適用 Mietpreisbremse ，有意申請的人需要前往各邦地方政府的網站查詢。

此外，雖然是聯邦法規，但落地在各邦政府執行時，面臨許多法規合理性的爭議，甚至一些邦法院可能不接受各邦政府提出的住房緊張理由，而被認定無效，各地規定隨時間和情勢發展，變動較多，租房時需要多多留意官方相關規定。

住房緊張區域，可以參考這個網站說明，文章裡面有列出各邦適用的地點：
https://www.conny.legal/miete/mietpreisbremse/wo-gilt-gesetz

要怎麼算出當地的比較租金呢？德國各大城市政府會提供租金指數 ( Mietspiegel ) 做為參考，目前找到幾個主要大城市的網站，其他城市也可以「城市名稱+Mietspiegel 」查詢，除了官方之外，一些當地的租客聯盟／協會等組織也會有相關資訊：

前面提到，為了不要過度抑制新建案，並鼓勵提升生活空間，法規主要排除以下兩項：

以上兩者，認定為提供和創造新的生活空間，租金並不受 Mietpreisbremse 的上限限制，也就是可以超過比較租金的10%。

* * 若非全面現代化，而是部分現代化呢？

如果不是整棟建築大動筋骨的全面現代化改造，而是改善能源效率、新增電梯…等等，提供部分現代化設施，房東也可以在租金價格上做合理的調整，但必須證明此價格合理。

為使效力提高，2019 年法規更新，對房東進一步約束：

除了租金剎車之外，還有一個租金上限法，有衝突嗎？

Mitpreisbremse 租金剎車：限制重新簽訂的租賃合約，不得超過比較租金的10%。

Kappungsgrenze 租金上限：限制所有現行租賃合約，房東三年內不得上漲超過20%，有些城市甚至限制為五年內不得上漲超過15%。（可以參考：這篇文章）

兩者並沒有衝突，也就是你新搬入房屋時，須檢視新合約是否超過比較租金的 10% ，爾後三年內，房東調漲你的房租，則不得超過合約的 15-20% 。

假設：該地區的比較租金為 6歐/平方米，你新簽的房租不得超過 6.6歐/平方米【租金剎車法】，若你最後以 6.5歐/平方米租到房子，接下來三年內房東再怎麼漲房租，則不得超過 7.475歐/平方米 ( 15% ) 或 7.8歐/平方米 ( 20% ) 【租金上限法】。

在新簽約房子時，依照法律，房東必須書面披露前一個房客的租金，並說明目前租金的漲幅理由。

所以身為租客，可以在找房時就先大概查好當地的租金指數，如果發現房東可能要求過高的租金，在語言或對法律並不熟悉的情況下，或者想要藉由第三方來協助爭取，可以有以下常見的方式來行使權利：

加入租客聯盟／協會：由聯盟和協會的律師協助處理。我有分享過柏林租客聯盟的使用經驗，可以看這篇，不只租金問題，許多跟房東的糾紛，或者房屋問題的處理都可以諮詢。

其實在柏林搬了幾次家，一開始也真的傻傻什麼都不知道，後來加入租客聯盟，也陸續關注相關法規新聞，才發現自己之前錯失許多行使權利的機會。

雖然說目前柏林租房市場仍然緊張，大家還是先求有再求好，哪能想到那麼多，但還是希望這篇簡單的整理，可以讓大家知道有這樣的資訊，幫助到需要的人！

有什麼建議或經驗，歡迎在留言補充，或者有問題也可以問我囉！

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