【德國生存入門】柏林租房資訊、租金分布及租房平台

柏林｜租屋情況概述

如果說德國租房整體困難度是一百分，那身為外國人在柏林租房的困難度大概是一萬分吧！

在德國租房一級戰區的首都柏林，由於外來人口眾多且流動率高，租屋比例非常高，雖然這幾年柏林到處都是建築工地，但不管都更或蓋新房，都趕不上人口增加的速度，僧多粥少的情況下，找個小房安身立命就得跟來自全世界的人們競爭，而房東們則彷彿握有生殺大權般，憑個人喜好決定你租房成功與否。

這不是租房，這是戰爭

在柏林搬家是常態。（ 看看 IKEA 生意如此蓬勃 ）

初來乍到的柏林菜鳥們，常常由於時間很緊迫，只能先求有、再求好。不管是之前因為還沒到德國或柏林，無法現場看房和遞交申請文件，而直接被封殺出局；或是到柏林後寄了上百封 Email 申請，但沒收到任何預約看房的回覆，運氣不好還會收到詐騙信（那種連房子都沒看，給你帳戶先要你匯錢才寄鑰匙之類的鬼話都不要相信）；甚至好不容易有看房的機會，卻因為文件準備不足或語言問題（德文不夠好），而石沉大海。

因此，一開始只能尋求短租別人房間，跟別人合住，甚至遇過有人 Hostel 或 Airbnb 先直接週租、月租，再進行長期奮戰，如果你遇到以上狀況，不用擔心或氣餒，我只能說：這很正常。

這租房系列是要提供給正在前往或已經在柏林，並即將進入租房浴血戰爭的人們一些找房指引。

柏林租金分布

在進入租屋戰場前，得先了解一下柏林租金分布，避免房子還沒租到就先被詐騙。

柏林雖然是首都，近年房價也在上漲，但目前相對富裕的慕尼黑、法蘭克福等城市租金還是偏低一些的，更不用說跟其他歐洲大城如倫敦和巴黎相比，更是低了幾個檔次。（因為柏林工資也沒多高，是個窮光蛋）

通常以分租 WG 而言（跟其他人一起共用廚房、衛浴、客廳和陽台等空間，類似台灣的雅房），一個房間暖租約落在 300-600 歐左右，依照房間大小和房屋地理位置會有所增減，除非是單人（含傢俱）的Studio，不然柏林超過 600 歐以上的分租房間，以目前柏林的房價而言，我個人會覺得有點偏高。

當然，承租整間 Flat／Wohnung 的是另外的參考價格，以冷租而言，可以大概參考下圖的分布：

這個是房仲網站 Immobilienscout24 根據柏林鐵站周邊房租價格所繪製的租金地圖（ Miet-Map Berlin ），以兩房、70 平方米、屋齡 30 年的房屋為平均基準的房租分布，2020 年來看的確又比之前漲了不少，市中心區域的租房價格已經破千，且相較於前幾年，再怎麼郊區的房子也已經超過 500 歐了。

租屋身分及需求

再來，得釐清租屋身分及需求：

1. 身分為學生、自由工作者或穩定上班族？
2. 預計居住時間長短（是否需要入籍 Anmeldung）
3. 是否有穩定收入／信用證明？
4. 是否有預算及意願投資傢俱？

以上條件會影響你能夠租屋的價格和類別，總體而言，也就是你的選擇權有多少。

有學生身分者

可以拿著入學／註冊付款證明（ Zulassung oder Immatrikulations-Bescheinigung ）申請學生宿舍，除了柏林學生會下轄的學生宿舍之外，也有私人的學生宿舍可以選擇。

基本上價格、地點和設備會比較有優勢，基本上可以一只皮箱入住，環境也因為多數是學生族群比較單純，也不需要諸多如信用證明（ SUFA ）等申請文件，但是非 常 搶 手，一拿到入學證明後需要隨時注意空房資訊，並眼明手快、先下手為強。

沒有學生身分者／搶不到學生宿舍者

則必須視停留時間長短。

若短期旅居，且沒有入籍需求，可以找 Facebook柏林同學會 或 ebay Kleinanzeigen上 短期出租的資訊，或者乾脆直接住 Airbnb，因為要在一個月內快速找到房子、簽約、入住，是非常需要天時地利人和的（簡言之就是運氣），如果只停留三個月，花一個月找房子，然後再人仰馬翻搬家、整理，想想時間成本實在太折磨。

若長期居留，或是搶不到學生宿舍，則視預算、居住人數和居住意願，會有幾種選擇：

1. 找分租房間 WG（房東和室友好相處與否是關鍵）
2. 找帶傢俱的單人公寓 Flat 或 Studio（價格高）
3. 找房屋公司直接租空房 Wohnung 自己重新打理（投資傢俱預算高，得久居才划算）
4. 老子有錢買一間（大誤且偏題）

其中上面的第 (3) 點跟房屋公司打交道，是最麻煩、承租條件最嚴苛的一項，所以通常是已經有穩定收入、有伴侶或家庭並打算久居的人才會踏進的大坑，一般學生族、剛開始工作的新鮮人或收入比較不穩定的 Freelancer 主要會以前兩項為主，面對的是私人房東居多。

題外話，上面說的私人房東，並不一定擁有房產，很可能是第 (3) 點跟房屋公司承租空屋的人，打理後再把閒置空房出租，補貼自己的租金和購置家具費用，也就是所謂的 Hauptmieter（主要承租人，台灣應該是理解成二房東），房屋真實擁有者是房屋公司，而你跟他承租的話則是 Untermieter（次承租人，也就是租客）。

租屋平台

租屋一級戰區當然發展出不少出租和找房平台，但品質參差、數量也有落差，以下整理幾個比較常用的租屋平台：

學生專屬

• 柏林學生會 studierendenWERK BERLIN

• 私人學生宿舍 House of Nation

短租／分租WG

• 柏林暨布蘭登堡台灣同學會：在柏林的台灣人資訊交流的聚集地，可留意租房訊息，通常以短租為主，同鄉人當然比較親切些。

• WG-Gesucht：德國最大也最常用的找房網站之一，不只分租房間，一般整間的房源也有，但也有聽聞許多詐騙案件和素行惡劣的房東，需要小心謹慎。

• ebay-Kleinanzeigen ：ebay 上也有不少房源，多數是私人房東，沒有仲介經理人經手的好處是價格沒被墊高，但品質和品項分類也相對參差不齊，搜索起來有點耗時耗力，甚至有些是要求交換房屋（ 標註swap. ），一個住膩了「換換住」的概念。

長租／房仲網站

• Immobilienscout24：隸屬 Scout24 集團，是最大的德語區房地產線上平台，提供租房、買房、商辦、搬家、評估等各式各樣的房產相關服務，有許多房屋公司和房仲業者使用這個平台提供房源，身為市場領導品牌自然吸引大量資源和房源，但如果要更好的服務（例如在房東那邊顯示的優先權），則會收取 Premium 會員費，我們目前是使用這個平台找到現在的房屋的。

• immowelt 和 immonet：兩間皆隸屬 immowelt 集團，同樣也是德語區房地產線上平台之一，訪問量也很高，雖然較 Immobilienscout24 規模小，房源也較少，但同樣在沒有 Premium 會員的狀態下，在這兩個網站可以找到價格較低的房源，且租房競爭者也比較少。

• Deutsche Wohnen：柏林最大的房地產公司，在柏林擁有超過 10 萬套房屋物件，除了在上面的房屋平台上可以搜索的到他們的房源之外，也可以直接去他們官網查詢，其他家房地產仲介公司，如：Vonovia、ADO、StadtundLand等等，皆可以用這樣的方式。

小結

以上是針對柏林租屋概況、租金分布和常用租屋平台的資訊分享，接下來會繼續針對租屋的文件準備、和房東房仲交涉的注意事項、搬家等等方面做介紹，希望能給新舊 Berliner 在搬家找房上一些指引，如果有任何問題在留言給我，或多多關注這個系列啦～

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